Isu penyewa enggan membayar sewa antara dilema yang sering di hadapi oleh tuan rumah. Kadang boleh jadi isu lebih besar sehingga perlu membuat laporan polis disebabkan kengganan penyewa membuat bayaran termasuk ada yang keras kepala tetap tinggal di rumah tersebut walau sewa tidak dibayar.
Peguam Mohamad Nasruddin Ab Rahman dari tetuan Baharuddin Ali & Co berkongsi apa yang perlu tuan rumah lakukan untuk mendapatkan sewaan jika penyewa terus enggan membayar. Mungkin ramai tidak sedar tapi tuan rumah tak boleh halau penyewa yang tak bayar sewa tanpa adanya Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951 atau mengambil peguam untuk Hantar Notis Tuntutan melalui peguam.
Menurut Mohamad Nasruddin, sebelum ini beliau telah berkongsi mengenai hak-hak yang ada pada penyewa khususnya dalam situasi di mana jika tuan rumah bertindak menghalau penyewa keluar secara paksa.
Secara ringkasnya, tuan tanah tidak boleh:
- Menghalau penyewa secara paksa, kena dapatkan perintah mahkamah dulu.
- Tidak boleh tukar kunci pintu/pagar premis sewa tanpa pengetahuan penyewa.
- Tidak boleh masuk ke premis sewa tanpa kebenaran penyewa terlebih dahulu.
- Tidak boleh menutup premis sewa tanpa perintah mahkamah.
- Tidak boleh sita/rampas barang-barang milik penyewa tanpa perintah mahkamah.
Jika tuan rumah bertindak seperti di atas tanpa perintah mahkamah, tindakan tuan rumah ini boleh dicabar oleh penyewa di mahkamah di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 dan mungkin kena bayar gantirugi pula.
Ini boleh dilihat dalam kes Rasha Utara Enterprise & Makami Enterprise v. Majlis Perbandaran Sungai Petani (MPSP) [2017].
MPSP sebagai tuan tanah telah bertindak masuk ke premis sewa dan menyita segala barang-barang milik penyewa-penyewa tanpa perintah mahkamah.
Mahkahmah Tinggi memutuskan bahawa MPSP perlu membayar sebanyak RM 45,000 kepada penyewa-penyewa atas tindakan yang membelakangkan undang-undang tersebut.
Nampak tak betapa ruginya kalau tuan tanah bertindak tanpa mengikut ketetapan undang-undang?
APA YANG TUAN TANAH BOLEH BUAT?
Baik, untuk memudahkan, saya akan terangkan mengikut situasi.
1. Penyewa tak bayar sewa bulanan.
Ini sering terjadi. Penyewa masih gagal untuk jelaskan bayaran sewa yang tertunggak selama berbulan-bulan walaupun dah berkali-kali tuan tanah ingatkan. Jadi, apa tuan tanah boleh buat? Halau terus keluar? Jangan.
Ada dua pilihan:
a. Hantar Notis Tuntutan melalui peguam untuk menuntut penyewa membayar tunggakan sewa. Sekiranya penyewa masih enggan, tindakan saman akan dilakukan terhadap penyewa di mahkamah untuk mendapatkan kembali sewa yang tertunggak.
b. Mohon Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951. Waran Distres ini boleh dimohon secara ex-parte (sebelah pihak sahaja).
Dengan adanya Waran Distres ini, tuan tanah boleh sita dan jual barang-barang milik penyewa yang berada dalam premis sewa untuk selesaikan tunggakan sewa maksimum 12 bulan. Dengan syarat, penyewa masih duduk di premis sewa ataupun barang-barang milik penyewa masih ada di premis sewa.
Jadi, jangan main langgar je nak jual barang milik penyewa kalau penyewa tiba-tiba cabut. Kena ikut prosedur. Kalau tak, penyewa boleh saman tuan tanah atas penyitaan barang secara salah. Seperti dalam kes MPSP di atas.
Tapi yang penting, kalau ada tunggakan sewa yang tak lebih 12 bulan, tuan tanah jangan buat senyap. Kena terus keluarkan Notis Tuntutan atau dapatkan Waran Distres untuk tuntut tunggakan sewa tersebut. Kalau tak, tuan tanah mungkin boleh dianggap telah ketepikan haknya untuk kutip sewa tertunggak tu. Hati-hati!
2. Sewaan telah tamat tetapi penyewa masih menghuni di premis sewa
Perjanjian sewa akan tamat dalam masa 3 bulan. Jadi, anda sebagai tuan tanah pun tulislah surat kepada penyewa yang anda tidak berniat untuk sambung sewaan kepada penyewa dan meminta penyewa kosongkan premis di akhir 3 bulan tersebut.
Namun, selepas sewaan berakhir, penyewa masih lagi menghuni di premis sewa. Walaupun status penyewa sudah boleh dianggap sebagai penceroboh (trespass) dan walaupun dalam kontrak sewa dah sebutkan tuan tanah berhak masuk dan tutup/sita barang-barang penyewa, tuan tanah tetap tak boleh buat begitu tanpa perintah mahkamah. Jangan sesekali bertindak dengan membelakangkan undang-undang. Nanti makan diri.
Jadi, apa tuan tanah boleh buat?
a. Dapatkan Writ Pemilikan daripada mahkamah untuk supaya penyewa serahkan milikan kosong kepada tuan tanah. Inilah perintah mahkamah yang dimaksudkan dalam Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik.
Dengan adanya perintah ini, barulah tuan tanah boleh memaksa penyewa untuk keluar daripada premis sewaan.
b. Tuan tanah berhak untuk dapatkan gantirugi ‘double rent’ di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 jika penyewa enggan untuk mengosongkan/menyerahkan premis sewa walaupun perjanjian sewaan telah pun tamat.
‘Double rent’ ini bukanlah sebenar sewa semata-mata tetapi sebagai gantirugi kepada tuan tanah atas kesusahan yang dihadapi dan kerugian kehilangan sewa disebabkan oleh keengganan penyewa untuk mengosongkan premis sewa.
Perkara ini dijelaskan dalam kes Mahkamah Persekutuan Rohasassets Sdn Bhd v. Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020].
Dengan syarat, tuan tanah perlulah menyatakan dengan jelas bahawa tuan tanah tidak berniat untuk perbaharui kontrak sewa dan perlu nyatakan kepada penyewa bahawa ‘double rent’ akan dicaj selagi mana penyewa masih lagi menghuni premis sewa selepas kontrak tamat.
KEPENTINGAN PERJANJIAN SEWAAN YANG LENGKAP DAN MENYELURUH
Kebanyakan isu-isu yang melibatkan tuan tanah dan penyewa terjadi disebabkan perjanjian sewaan yang terlalu ringkas dan tidak menyeluruh.
Klausa-klausa seperti hak tuan rumah untuk dapatkan pembayaran tunggakan bil api dan air ataupun sewa bulanan, tempoh notis yang perlu diberikan sekiranya ingin perbaharui kontrak sewa dan hak kepada tuan rumah untuk memotong bekalan api dan air jika sewaan ditamatkan, tidak diterangkan atau dijelaskan dalam perjanjian sewa dengan terperinci.
Tidak lupa juga mengenai isu tanggungjawab tuan tanah dan penyewa jika keadaan ‘frustration of contract’ ataupun ‘force majeure’ berlaku contohnya pandemik Covid-19 dan juga Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), apakah status kontrak sewa dalam keadaan-keadaan ini begini, seharusnya dimasukkan dalam perjanjian sewa.
Justeru, kedua-dua pihak khususnya tuan tanah perlulah pastikan perjanjian sewa yang dimasuki adalah lengkap dan menyeluruh serta jelas menerangkan tugas dan tanggungjawab pihak-pihak sekiranya apa-apa yang berlaku.
Perlu diingat, undang-undang melibatkan penyewaan di Malaysia lebih melindungi penyewa berbanding tuan tanah. Sebab itu pentingnya perjanjian sewa yang lengkap untuk mengimbangi hak di antara penyewa dan juga tuan tanah.
Semoga bermanfaat.
Nak Tengok Anak Gajah Terbang? Korang Bakal Terhibur Dengan Aksi Comel Dumbo
Filem live action yang diadaptasi daripada kisah klasik Dumbo kini bakal menemui penonton di seluruh pawagam tanah air bermula 28 Mac ini.
Kisah anak gajah yang dikatakan cacat kerana mempunyai telinga besar membuatkannya menjadi bahan jenaka di sarkas milik Max Medici. Milly dan Joe yang merupakan anak kepada Holt Farrier, bekas bintang hebat sukan kuda mempercayai bahawa Dumbo bukanlah seekor anak gajah yang biasa, namun ia mempunyai kelebihannya yang tersendiri.
Menyedari kemampuan Dumbo boleh terbang, maka sarkas Medici membuat kemunculan semula dan persembahan anak gajah tersebut mendapat perhatian usahawan V.A Vandevere yang ingin berkolaborasi untuk taman hiburan miliknya, Dreamland.
Namun begitu, kejayaan Dumbo tidak lama kerana timbul beberapa konflik yang berlaku semasa persembahan berlangsung. Lebih menyedihkan lagi apabila ibu Dumbo (Jumbo) dipisahkan dengannya dan hendak dibunuh kerana keberadaan Jumbo di sarkas tersebut menganggu konsentrasi dan tumpuan anak gajah tersebut.
Cerita gajah terbang
Secara keseluruhan filem ini, bagi kami ia tidaklah terlalu teruk walaupun dari awal lagi jalan ceritanya mudah untuk penonton baca. Apa yang lainnya adalah anak gajah yang bertelinga besar dan mampu untuk terbang.
Korang mesti teruja dengan kecomelan Dumbo dan aksinya yang menghiburkan. Tanpa perlu mengeluarkan walau sepatah dialog, karakter anak gajah ini dilihat berjaya menjadi peranan utama dalam filem ini.
Bayangkan macam mana anak gajah terbang, comel kan? Hiks!
Watak Milly dan Joe juga menjadi tunjang utama kerana hanya mereka yang mempercayai kemampuan dan memberi semangat untuk Dumbo meneruskan setiap persembahannya di sarkas itu.
Nilai kasih sayang
Pada permulaan filem saja penonton dah dapat merasakan kasih sayang di antara ibu dan anak (Jumbo & Dumbo) bila mana selepas saja melahirkan, mereka terpaksa berpisah kerana Jumbo telah dijual kembali kepada pemilik asalnya.
Kisah mereka berdua berjaya menyentuh hati kami dan dengan tidak sedar, air mata bergenang melihat kasih sayang dua beranak haiwan tersebut. Ahh, penulis pun jiwa fragile, senang sangat touching. Hehe!
Selain itu, keluarga Holt juga banyak membantu untuk menyatukan Jumbo dan Dumbo semula. Kita boleh rasa keakraban dan sayang mereka terhadap haiwan belaan itu juga.
Nah, tak mahu cerita panjang la. Apa kata korang saksikan sendiri filem Dumbo yang akan mula ditayangkan di pawagam esok.
Enjoy!
Bijak! Lindungi Hak Dan Elak Di Eksploitasi, Dua Lipa Paten Nama
Isu eksploitasi dan plagiat bukan hal yang asing dalam industri fesyen mahupun dunia muzik lagi-lagi selebriti popular.
Tambahan pula, segelintir penghasil karya tidak mampu untuk mempatenkan atau membuat hak cipta pada rekaan masing-masing, menjadikan idea rekaan mereka di buru oleh pihak dan jenama-jenama tempatan lain yang tidak bertangungjawab.
Dua Lipa yang merupakan penyanyi dan juga ikon fesyen, baru-baru ini mengambil keputusan untuk mempatenkan namanya bagi mengelakkan dirinya daripada menjadi mangsa eksploitasi pihak tidak bertanggungjawab.
Memetik laporan NBC, penyanyi yang mula terkenal dengan lagu New Rules ini sudah mendaftarkan namanya untuk pelbagai produk seperti pakaian, kosmetik, permainan komputer, buku, barang kemas dan peralatan dapur.
Sedar Dirinya Ramai Peminat
Melalui sumber kepada The Sun, “Dua sedar dirinya kini mempunyai peminat yang ramai. Penyanyi itu mengambil tindakan untuk mempatenkan namanya bagi menjana pendapatan sampingan dengan mengikut jalan yang betul.
Mohon Beberapa Negara
Bukan itu sahaja, Dua juga membuat permohonan untuk mendaftarkan namanya di Amerika Syarikat, Kanada, Eropah, Australia, Israel dan Asia Timur. Sekiranya permohonan itu diluluskan, penggunaan nama Dua Lipa perlu mendapat izin daripada penyanyi tersebut selama 10 tahun.
Dalam erti kata lain, pihak tidak bertanggungjawab tidak akan mampu memperoleh keuntungan menggunakan nama penyanyi tersebut sekiranya permohonan berkenaan diluluskan oleh hakim.
Bagus juga tindakan yang dilakukan oleh Dua ni, moga lebih ramai yang sedar dan ikut langkah Dua bagi memerangi isu plagiat ini.
Sumber : The Sun US
Kerajaan Kaji Kemungkinan Laksana PKPD Ekoran Kes Positif COVID-19 Meningkat, Ini Reaksi Netizen
Semalam Malaysia mencatatkan 858 lagi kes positif COVID-19 dan di Selangor sahaja mencapai 101 kes, manakala Wilayah Perseketuan Kuala Lumpur mencatatkan 6 kes positif.
Ekoran daripada peningkatan kes positif COVID-19 yang semakin membimbangkan, kerajaan sedang mengkaji kemungkinan melaksanakan Perintah Kawalan Pergerakan Diperketat (PKPD) di seluruh Lembah Klang.
Menurut Astro Awani, Menteri Kanan Pertahanan, Datuk Seri Ismail Yaakob berkata pilihan lain adalah dengan mengetatkan prosedur operasi standard (SOP) di kawasan terbabit dalam usaha mengawal penularan virus tersebut.
Walau bagaimanapun, keputusan ini bergantung kepada saranan Kementerian Kesihatan Malaysia (KKM) dan kementerian berkaitan kerana tindakan seumpama itu memerlukan penilaian teliti di semua pihak.
Jika PKPD dilaksanakan, semua orang tidak boleh keluar rumah, makanan dihantar ke rumah dan aktiviti ekonomi juga perlu dihentikan.
Kenyataan ini nampaknya mendapat beberapa kritikan dan pandangan daripada rakyat ekoran kesesakan mereka jika tidak dapat pergi bekerja.
Namun begitu, ada juga individu yang menyokong tindakan ini kerana menyifatkan masih ramai yang tidak mengikut arahan PKPP dan berlegar di luar.
Memang sukar untuk memenuhi segala permintaan rakyat kerana masing-masing melalui situasi yang berbeza. Apa-apa pun diharap agar kerajaan buat keputusan yang tepat bagi menangani isu ini.
Pada masyarakat di luar sana, terus kekal duduk rumah dan elakkan berada di luar jika tidak mempunyai apa-apa urusan penting.
Sumber: Astro Awani
