Isu penyewa enggan membayar sewa antara dilema yang sering di hadapi oleh tuan rumah. Kadang boleh jadi isu lebih besar sehingga perlu membuat laporan polis disebabkan kengganan penyewa membuat bayaran termasuk ada yang keras kepala tetap tinggal di rumah tersebut walau sewa tidak dibayar.
Peguam Mohamad Nasruddin Ab Rahman dari tetuan Baharuddin Ali & Co berkongsi apa yang perlu tuan rumah lakukan untuk mendapatkan sewaan jika penyewa terus enggan membayar. Mungkin ramai tidak sedar tapi tuan rumah tak boleh halau penyewa yang tak bayar sewa tanpa adanya Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951 atau mengambil peguam untuk Hantar Notis Tuntutan melalui peguam.
Menurut Mohamad Nasruddin, sebelum ini beliau telah berkongsi mengenai hak-hak yang ada pada penyewa khususnya dalam situasi di mana jika tuan rumah bertindak menghalau penyewa keluar secara paksa.
Secara ringkasnya, tuan tanah tidak boleh:
- Menghalau penyewa secara paksa, kena dapatkan perintah mahkamah dulu.
- Tidak boleh tukar kunci pintu/pagar premis sewa tanpa pengetahuan penyewa.
- Tidak boleh masuk ke premis sewa tanpa kebenaran penyewa terlebih dahulu.
- Tidak boleh menutup premis sewa tanpa perintah mahkamah.
- Tidak boleh sita/rampas barang-barang milik penyewa tanpa perintah mahkamah.
Jika tuan rumah bertindak seperti di atas tanpa perintah mahkamah, tindakan tuan rumah ini boleh dicabar oleh penyewa di mahkamah di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 dan mungkin kena bayar gantirugi pula.
Ini boleh dilihat dalam kes Rasha Utara Enterprise & Makami Enterprise v. Majlis Perbandaran Sungai Petani (MPSP) [2017].
MPSP sebagai tuan tanah telah bertindak masuk ke premis sewa dan menyita segala barang-barang milik penyewa-penyewa tanpa perintah mahkamah.
Mahkahmah Tinggi memutuskan bahawa MPSP perlu membayar sebanyak RM 45,000 kepada penyewa-penyewa atas tindakan yang membelakangkan undang-undang tersebut.
Nampak tak betapa ruginya kalau tuan tanah bertindak tanpa mengikut ketetapan undang-undang?
APA YANG TUAN TANAH BOLEH BUAT?
Baik, untuk memudahkan, saya akan terangkan mengikut situasi.
1. Penyewa tak bayar sewa bulanan.
Ini sering terjadi. Penyewa masih gagal untuk jelaskan bayaran sewa yang tertunggak selama berbulan-bulan walaupun dah berkali-kali tuan tanah ingatkan. Jadi, apa tuan tanah boleh buat? Halau terus keluar? Jangan.
Ada dua pilihan:
a. Hantar Notis Tuntutan melalui peguam untuk menuntut penyewa membayar tunggakan sewa. Sekiranya penyewa masih enggan, tindakan saman akan dilakukan terhadap penyewa di mahkamah untuk mendapatkan kembali sewa yang tertunggak.
b. Mohon Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951. Waran Distres ini boleh dimohon secara ex-parte (sebelah pihak sahaja).
Dengan adanya Waran Distres ini, tuan tanah boleh sita dan jual barang-barang milik penyewa yang berada dalam premis sewa untuk selesaikan tunggakan sewa maksimum 12 bulan. Dengan syarat, penyewa masih duduk di premis sewa ataupun barang-barang milik penyewa masih ada di premis sewa.
Jadi, jangan main langgar je nak jual barang milik penyewa kalau penyewa tiba-tiba cabut. Kena ikut prosedur. Kalau tak, penyewa boleh saman tuan tanah atas penyitaan barang secara salah. Seperti dalam kes MPSP di atas.
Tapi yang penting, kalau ada tunggakan sewa yang tak lebih 12 bulan, tuan tanah jangan buat senyap. Kena terus keluarkan Notis Tuntutan atau dapatkan Waran Distres untuk tuntut tunggakan sewa tersebut. Kalau tak, tuan tanah mungkin boleh dianggap telah ketepikan haknya untuk kutip sewa tertunggak tu. Hati-hati!
2. Sewaan telah tamat tetapi penyewa masih menghuni di premis sewa
Perjanjian sewa akan tamat dalam masa 3 bulan. Jadi, anda sebagai tuan tanah pun tulislah surat kepada penyewa yang anda tidak berniat untuk sambung sewaan kepada penyewa dan meminta penyewa kosongkan premis di akhir 3 bulan tersebut.
Namun, selepas sewaan berakhir, penyewa masih lagi menghuni di premis sewa. Walaupun status penyewa sudah boleh dianggap sebagai penceroboh (trespass) dan walaupun dalam kontrak sewa dah sebutkan tuan tanah berhak masuk dan tutup/sita barang-barang penyewa, tuan tanah tetap tak boleh buat begitu tanpa perintah mahkamah. Jangan sesekali bertindak dengan membelakangkan undang-undang. Nanti makan diri.
Jadi, apa tuan tanah boleh buat?
a. Dapatkan Writ Pemilikan daripada mahkamah untuk supaya penyewa serahkan milikan kosong kepada tuan tanah. Inilah perintah mahkamah yang dimaksudkan dalam Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik.
Dengan adanya perintah ini, barulah tuan tanah boleh memaksa penyewa untuk keluar daripada premis sewaan.
b. Tuan tanah berhak untuk dapatkan gantirugi ‘double rent’ di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 jika penyewa enggan untuk mengosongkan/menyerahkan premis sewa walaupun perjanjian sewaan telah pun tamat.
‘Double rent’ ini bukanlah sebenar sewa semata-mata tetapi sebagai gantirugi kepada tuan tanah atas kesusahan yang dihadapi dan kerugian kehilangan sewa disebabkan oleh keengganan penyewa untuk mengosongkan premis sewa.
Perkara ini dijelaskan dalam kes Mahkamah Persekutuan Rohasassets Sdn Bhd v. Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020].
Dengan syarat, tuan tanah perlulah menyatakan dengan jelas bahawa tuan tanah tidak berniat untuk perbaharui kontrak sewa dan perlu nyatakan kepada penyewa bahawa ‘double rent’ akan dicaj selagi mana penyewa masih lagi menghuni premis sewa selepas kontrak tamat.
KEPENTINGAN PERJANJIAN SEWAAN YANG LENGKAP DAN MENYELURUH
Kebanyakan isu-isu yang melibatkan tuan tanah dan penyewa terjadi disebabkan perjanjian sewaan yang terlalu ringkas dan tidak menyeluruh.
Klausa-klausa seperti hak tuan rumah untuk dapatkan pembayaran tunggakan bil api dan air ataupun sewa bulanan, tempoh notis yang perlu diberikan sekiranya ingin perbaharui kontrak sewa dan hak kepada tuan rumah untuk memotong bekalan api dan air jika sewaan ditamatkan, tidak diterangkan atau dijelaskan dalam perjanjian sewa dengan terperinci.
Tidak lupa juga mengenai isu tanggungjawab tuan tanah dan penyewa jika keadaan ‘frustration of contract’ ataupun ‘force majeure’ berlaku contohnya pandemik Covid-19 dan juga Perintah Kawalan Pergerakan (PKP), apakah status kontrak sewa dalam keadaan-keadaan ini begini, seharusnya dimasukkan dalam perjanjian sewa.
Justeru, kedua-dua pihak khususnya tuan tanah perlulah pastikan perjanjian sewa yang dimasuki adalah lengkap dan menyeluruh serta jelas menerangkan tugas dan tanggungjawab pihak-pihak sekiranya apa-apa yang berlaku.
Perlu diingat, undang-undang melibatkan penyewaan di Malaysia lebih melindungi penyewa berbanding tuan tanah. Sebab itu pentingnya perjanjian sewa yang lengkap untuk mengimbangi hak di antara penyewa dan juga tuan tanah.
Semoga bermanfaat.
Men In Black: International Tampil Dengan Gandingan Ejen Baru Yang Mantap
Filem Men In Black yang pertama dilancarkan pada tahun 1997, dibintangi oleh Will Smith dan Tommy Lee Jones sebagai Ejen J dan Ejen K mendapat kutipan box office sebanyak USD 589.4 juta, sekali gus membuktikan kehebatan filem tersebut.
Kemudian, muncul pula Men In Black 3 pada 2012 dan selepas lebih kurang 7 tahun menunggu naskhah terbaru daripada filem perisik nombor satu ini, Men In Black: International kini bakal menemui peminat di Malaysia.
Menampilkan wajah baru sebagai peranan utama dalam filem tersebut, gandingan Chris Hemsworth dan Tessa Thompson dilihat mempunyai kekuatan yang tersendiri.
Bukan hanya memperkenalkan ejen-ejen terbaru mereka, Men In Black: International juga memperlihatkan kesan khas dan senjata lebih canggih dalam aktiviti risikan mereka, serta makhluk asing yang lebih ganas.
Bermula agak perlahan
Di awal permulaan cerita, filem ini dirasakan agak perlahan sedikit dan menimbulkan rasa kurang senang sebagai penonton. Namun begitu, setelah bermulanya perjalanan mereka untuk merungkai siapakah ‘musuh dalam selimut’ di MIB, penonton diasak dengan rasa tanda tanya siapakah sebenarnya dalang dalam kes tersebut.
Sebab utama ramai yang meminati filem MIB adalah kerana watak aliennya. Walaupun ganas, mereka agak comel dan menghiburkan. Hiks!
Kehadiran karakter ‘pawny’ juga sedikit sebanyak dapat menghidupkan elemen jenaka dan sepertinya membantu filem ini untuk menjadi lebih menarik ditonton.
Walaupun jalan ceritanya agak longgar, namun yang boleh kami katakan adalah Men In Black: International tidak kurang hebatnya. Lihat saja pelakon kacak Chris Hermsworth beraksi, pasti perempuan semua cair. Haha!
Lagak Tessa Thompson menjadi perisik juga menampilkan karakter berkaliber dan menyakinkan. Sungguh pun baru pertama kali beraksi dalam siri MIB, gandingan mantap mereka nampak serasi dan harus dipuji.
Apa-apa pun ini hanya pandangan peribadi kami. Kalau korang nak tahu, kenalah tonton sendiri kan?
Men In Black: International bakal ditayangkan di seluruh pawagam tanah air bermula 13 Jun 2019.
Selamat menonton!
Syed Saddiq Muat Naik ‘House Tour’ Untuk Jawab Dakwaan Miliki Banglo Jutaan Ringgit
Selalunya, video berbentuk ‘house tour’ atau ‘room tour’ akan dilakukan untuk berkongsi bahagian tertentu di dalam kediaman atau di dalam kamar tidur seseorang atas permintaan followers di platfor atas talian.
Namun lain pula alasan di sebalik video ‘house tour’ yang terpaksa dilakukan oleh Presiden MUDA, Syed Saddiq Syed Abdul Rahman bersempena cuti Tahun Baru Cina ini.
Menerusi perkongsian di platform media sosialnya itu, beliau berkata tindakannya memuat naik video tersebut adalah gara-gara dakwaan daripada beberapa pihak kononnya beliau memiliki sebuah kediaman jenis banglo yang bernilai jutaan Ringgit.
Justeru atas nama ketelusan dan tidak gentar untuk membongkarkan aset tersebut, Ahli Parlimen Muar itu telah menjelaskan menerusi video tersebut bahawa kediaman itu telah disewanya sejak beliau berkhidmat di Kementerian Belia dan Sukan sebagai menterinya lagi dan ia bukan milik sepenuhnya.
Sebaliknya, ia adalah bangunan sewa yang ditransformasikan menjadi ruang bekerjanya dan sebagai tempat perjumpaan serta bermesyuarat dengan ahli parti Muda yang lain. Ini kerana parti yang baru saja didaftarkan secara sah itu masih belum mempunyai pejabat rasmi.
Relaks sahaja beliau berkata, “Jom saya tunjuk rumah sewa saya,” sebelum menunjukkan satu-persatu ruang di dalamnya.
Bahagian ruang tamu telah dijadikan ruang bekerja dengan skrin monitor jelas dilekatkkan di atas meja kopi yang ada di tengah. Ruang tamu kedua juga dijadikan ruan bekerja lengkap dengan beberapa papan putih yang penuh dengan catatan perbincangan dalam kalangan ahli MUDA.
“Hanya satu bilik sahaja yang saya boleh guna (untuk kegunaan peribadi) kerana yang lain semua sudah dijadikan pejabat.
“Sebab itulah waktu saja jadi menteri dahulu, saya tolak tanah, saya tolak rumah banglo di Putrajaya. Saya sewa saja rumah dan pada masa yang sama, saya juga merupakan menteri pertama yang isytihar segala aset dan segala proses kontrak di Kementerian Belia & Sukan – tender terbuka! Tak ada kepada kroni-kroni,” jelasnya sambil berpendapat tiada apa yang harus ditakutkan olehya.
Hari ini saya tunjuk sendiri rumah sewa saya.
Saya telus, tak ada apa-apa nak sorok.
Tapi menteri-menteri UMNO/BN langsung tak disiasat. Hidup bukan main mewah.
Saya hanya ada iltizam untuk ubah Malaysia untuk jadi lebih berintegriti, bermaruah dan maju.#JohorBangkit pic.twitter.com/RdIxENZqX7
— Syed Saddiq (@SyedSaddiq) February 1, 2022
Ini kerana beliau tidak mempunyai kenderaan mewah, rumah mewah, jam tangan mewah atau secara sinikalnya, saham berjuta-juta secara haram.
“Berani kerana benar. Nak siasat, siasatlah!”
Jujurnya, macam best pula kan ada pejabat di ruang rumah dan bukannya di bangunan komersil seperti kebiasaan. Relaks sedikit hendak bekerja, hehe..
Update terkini tentang isu semasa, dunia hiburan, kecantikan, fesyen dan gaya hidup? Ikuti telegram rasmi Remaja untuk lebih banyak info dan juga peraduan menarik.
2 Beradik Dicabul Lelaki Pedofilia Di Petaling Jaya. 6 “TAKTIK” Pedofilia Kena Tahu
Kebelakangan ini isu anak-anak kecil dan remaja menjadi mangsa rogol dan liwat orang yang rapat iaitu ahli keluarga, jiran, guru agak panas dibicarakan.
Hari ini Harian Metro melaporkan dua kanak-kanak lelaki berusia lapan dan sembilan tahun pulang ke rumah dalam keadaan menangis selepas menjadi mangsa lelaki pedofilia, dalam kejadian yang berlaku pada Isnin lalu di Seksyen 19, Petaling Jaya.
Mangsa mendakwa, suspek menarik tangan mereka secara paksaan sebelum melakukan perkara yang tidak senonoh terhadap mereka. Takut dengan kelakuan lelaki itu, mangsa terus menjerit meminta tolong sebelum melarikan diri.
Terkejut dengan kejadian yang menimpa dua anaknya itu, wanita berkenaan terus membuat laporan di Balai Polis Sea Park untuk tindakan lanjut.
Malah, Ketua Polis Daerah Petaling Jaya, Asisten Komisioner Mohamad Fakhrudin Abdul Hamid mengesahkan menerima laporan berhubung kejadian itu dan pihaknya kini sedang menjalankan siasatan untuk mengesan suspek. Lakaran wajah suspek juga akan diedarkan kepada orang ramai untuk membantu polis mengesan suspek.
Bagi mengelakkan menjadi mangsa, tolong hadam enam taktik halus yang biasa digunakan oleh pedofilia sebelum melakukan perbuatan terkutuk kepada mangsa seperti didedahkan oleh seorang kaunselor Mohd Hafiz Syafiq yang juga kaunselor panel LPPKN Kedah.
Pakar Dedahkan 6 Peringkat Modus Operandi Pemangsa yang Bernafsu Binatang Ini.
Peringkat 1: Menentukan Mangsa.
Pemangsa akan mensasarkan kepada mangsa terutamanya anak-anak dan remaja yang sedang mengalami masalah emosi, perhubungan, pengasingan, rendah keyakinan diri dan remaja yang kurang pengawasan kedua ibu bapa adalah mangsa yang paling disukai. Pemangsa akan menggunakan alam siber iaitu media sosial sebagai medan mencari dan menentukan mangsanya.
Peringkat 2: Mendapatkan Kepercayaan Mangsa.
Pemangsa akan mendapatkan kepercayaan si mangsa dengan mengumpulkan maklumat tentang latar belakangnya, mengenal pasti keperluannya dan bagaimana mengisinya. Apabila pemangsa ini sudah menemui kelemahan dan keperluan mangsa ini tadi maka dengan mudah pemangsa akan mula menunjukkan perhatian dan kononnya bertanggungjawab bagi memenuhi keperluan si mangsa.
Hanya dengan perhatian yang diberikan lebih daripada biasa dan terlalu peribadi serta dengan menimbulkan kecurigaan terhadap kedua ibu bapa, si mangsa sudah boleh terpedaya. Pemangsa akan jadi bersemangat dan lebih berdisiplin dengan cara menjadi jarum yang mencucuk mangsa pada masanya tanpa mendedahkan identiti dirinya yang sebenar.
Peringkat 3: Mengisi Keperluan Mangsa.
Seterusnya pemangsa akan lebih bersungguh memenuhi keperluan si mangsa dan mengambil perhatian untuk menjadi orang yang paling penting dalam kehidupan si mangsa, malah sehinggakan mungkin menjadi lebih ideal daripada kedua ibu bapanya sendiri. Pemangsa telah berjaya memberikan hadiahnya yang sangat berharga dengan mengisi keperluan mangsa iaitu perhatian tambahan dan kasih sayang.
Anak kecil yang tidak berdaya selalu menjadi mangsa atas kekejaman orang lebih dewasa
Peringkat 4: Mengasingkan Mangsa.
Pemangsa akan menggunakan hubungan istimewa yang telah dibina dengan mangsa untuk mewujudkan situasi di mana mereka bersendirian. Pengasingan ini terus mengukuhkan lagi hubungan istimewa. Pengasuhan, tunjuk ajar, bimbingan dan perjalanan aktiviti khas antara mereka semuanya dilakukan dalam peringkat pengasingan ini. Hubungan istimewa boleh diperkuatkan lagi apabila pemangsa menanam kepercayaan kepada mangsa itu bahawa dia disayangi atau dihargai dengan cara yang orang lain, bahkan ibu bapa tidak dapat berikan.
Peringkat 5: Mengadakan Perhubungan Seksual.
Pada peringkat kebergantungan dan kepercayaan emosional yang telah mencukupi, pemangsa sudah semakin berani memasukkan unsur-unsur seksual dalam perhubungannya. Perkara ini berlaku melalui bercakap, perkongsian gambar dan video, malah sehingga mangsa diminta telanjang. Pada ketika ini pemangsa akan mula mengeksploitasi rasa ingin tahu semula jadi kanak-kanak dan remaja dengan menggunakan perasaan rangsangan ingin tahu tertumpu kepada aspek perkembangan seksualiti dan fizikal.
Pemangsa akan memanipulasi apa yang menarik minat kanak-kanak dan remaja ini serta memperluaskan hubungan mereka dengan cara ini. (Dalam kes adik tingkatan satu yang dirogol itu dia kononya diajarkan bagaimana cara nak membesarkan payu dara) Pemangsa akhirnya mengajak mangsa untuk berjumpa bagi memuaskan nafsunya.
Peringkat 6: Mengekalkan kawalan.
Sebaik sahaja penderaan seks atau rogol berlaku, pemangsa biasanya akan menggunakan cara sama ada memujuk mangsa untuk mengekalkan penglibatan dalam perhubungan, berdiam diri, atau mengugut untuk menyebarkan rakaman gambar atau video mangsa.
Kanak-kanak dan remaja yang sudah sampai ke peringkat ini sedang berada dalam perhubungan yang terikat atau tersepit. Pada masa ini mereka sedang menghadapi ancaman ugutan yang mana boleh memberikan kesan psikologikal kepada diri mereka sehingga hilang pertimbangan dalam membuat keputusan dan mengambil tindakan yang lebih rasional.
Para ibu bapa perlu lebih menjaga dan melindungi anak-anak daripada ancaman pemangsa dalam dunia siber kini dengan memberikan tumpuan perhatian dan kasih sayang yang secukupnya kepada mereka.
#Kaunselor_Shafiq
Kaunselor Panel LPPKN Kedah
Sumber : Harian Metro/ Shafiq Supian
